Algunos de estos procesos fueron desarrollados como resultado de la celebración de contratos específicamente para estos propósitos; sin embargo, la mayoría fueron realizados para facilitar el trabajo de investigación y análisis que, sobre los activos y proyectos, forma parte del due diligence practicado por inversionistas y financiadores en su proceso de toma de decisiones para llevar a cabo transacciones financieras y adquisiciones.
Estos procesos juegan el papel de due diligence de los clientes de Sayco en materia de recopilación, organización, clasificación, archivado, edición y preparación de información y documentación que deberá ser sometida al escrutinio de los inversionistas, a lo largo de los procesos de due diligence practicados por ellos.
Entre otras actividades, Sayco ha organizado y clasificado 52.7 millones de documentos en 4 millones de expedientes, ha editado 982 bases de datos relacionadas con los activos y los proyectos, ha administrado 13.4 millones de documentos en archivos físicos; ha digitalizado 43 millones de documentos integrados en 506 bancos de imágenes organizados en archivos virtuales, ligados a programas de visualización diseñados específicamente por la firma para este propósito.
Los procesos de preparación también han requerido una planeación exhaustiva a fin de diseñar la mejor estrategia y metodología posible para presentar ofertas atractivas a los inversionistas, financiadores y compradores de los activos en materia de empaquetamiento de los activos, análisis cuantitativo y cualitativo de la información, configuración de productos financieros, accesibilidad de la información y documentación, etc.
A fin de maximizar la eficiencia de los procesos y, ahorrar tiempo y dinero a los inversionistas potenciales en sus esfuerzos de due diligence, Sayco diseña permanentemente herramientas e innovaciones con tecnología de punta: La firma ha sido pionera de la industria en la introducción de tecnología a los procesos de colocación, financiamiento e inversión en activos y proyectos en América Latina, con, entre otros, la introducción del código de barras en la administración de documentos; la digitalización, software de visualización, indexación y administración de documentos; la aplicación de de tecnología biométrica y electromagnética en detección de documentos y metodología para manejo de sistemas de seguridad en los cuartos de datos.
El método de Sayco es muy efectivo en términos de integración de expedientes; en muchas ocasiones, nuestros clientes o los encargados de resguardar la información no saben o no cuentan con la información total del expediente ya sea porque se extravió, se encuentra en algún juzgado cumpliendo su proceso judicial o simplemente existe, pero no está identificado.
Con el equipo de análisis de Sayco, además de las herramientas correspondientes para integrar los expedientes, se elabora un trabajo minucioso para recabar toda la información necesaria de cada uno de los expedientes de crédito entregados por nuestros clientes.
El proceso de integración de expedientes se elabora en 4 fases:
Acorde a la base de datos brindada, Sayco realizará un análisis de esta y acudirá a la dirección física que le sea proporcionada a consultar los expedientes que el cliente determine. Para fines de análisis, la firma destinaría personal de análisis especializado en avalúos, jurídico y financiero para realizar el due diligence necesario a efectos de recabar toda la información requerida de las fuentes existentes y de los desarrollos relacionados en la base de datos determinada por el cliente.
Se verificará que la totalidad de los expedientes proporcionados en la base de datos se encuentren físicamente, y se realizarán las altas y bajas necesarias, de tal modo que se cuente con un listado real de los expedientes físicos. Esta información será contenida dentro de los reportes finales.
Se propondrá un modelo de formato para estandarizar el orden de cada uno de los expedientes de crédito. Para tal efecto, se generará un Checklist, con previa autorización del cliente con la documentación legal y técnica que deben contener los expedientes; que fungirá como caratula, en donde se verificará y organizará la información contenida por cada expediente. A cada expediente se le realizará una depuración de grapas, clips o sujetadores, para su posterior organización. Asimismo, se indicará la información faltante en los expedientes que resulte indispensable para maximizar el valor de los activos y se realizará una propuesta de acciones para conseguirla. En los casos en los que se cuente con originales y copias, se cotejarán y se reportarán los casos en los que existan diferencias.
Para todos los créditos, se realizarán las gestiones pertinentes para obtener verificaciones en el Registro Público de la Propiedad e integrar información relevante complementaria en los expedientes.
En base al orden del Anexo A, se segmentará la información, para clasificarla dentro de separadores. El levantamiento de información se realiza en base a la información digitalizada, evitando así, que la información física sea retirada de quien es responsable de su custodia actualmente. En caso de que los expedientes no se encuentren en formato electrónico, se realizará la digitalización de estos, cumpliendo con el orden propuesto para la organización de los expedientes físicos. Todos los archivos serán escaneados en formato PDF con resolución de 300 DPI’s y OCR.
Después de aplicar esta metodología, se elaboran entregables físicos para entrega a nuestro cliente, los cuales le servirán para mejorar la administración de la información contenida en cada expediente de crédito. Los entregables son los siguientes:
I. Checklist del expediente del administrador
II. Índice del contenido de los expedientes
Una vez realizado el proceso de integración de expedientes de todos los activos contenidos en la base de datos entregada por el cliente, Sayco, a solicitud del cliente elabora un proceso de precalificación de los créditos para determinar su viabilidad jurídica, técnica y financiera y de esta manera obtener un valor mínimo al cual podría colocarse el activo en los mercados financieros.
Para determinar este valor o definir una estrategia de recuperación financiera de cada activo solicitado por el cliente, Sayco se fundamenta en 3 pilares principales:
Se realizará la evaluación del marco legal general a través del análisis de los convenios, contratos, instrucciones y cualquier otro documento que se haya generado para la instrumentación.
Se realizará el análisis documental de los poderes, contratos operativos, cesiones de créditos, etc.
Asimismo, se realizará una evaluación jurídica por cada activo a través del análisis de la documentación proveniente al título de propiedad, antecedentes registrales e investigación ante el Registro Público de la Propiedad, documentos y convenios ejecutados, las acciones de cobranza de los créditos por parte del administrador, documentación que acredite el otorgamiento de créditos, etc.
Se realizará la evaluación técnica de cada uno de los activos para determinar la viabilidad en el mercado de estos. Dicha evaluación se realizará a través de visitas a los activos para determinar el avance estimado de obra, análisis de competencia en la zona y estimar el valor actual de las garantías, mediante avalúo residual y comercial. Se estimarán los costos paramétricos de reposición y los valores reconocidos por el mercado del producto de acuerdo con comparables.
Se analizarán los principales aspectos que afectan la ejecución de un activo físico, con el siguiente alcance:Los dictámenes técnicos, avalúos y estudios residuales se realizarán en conjunto con una Unidad de Valuación debidamente acreditada ante las autoridades competentes y con la mayor solvencia técnica y comercial, por contar con certificación de todas las instituciones gubernamentales de vivienda en nuestro país.
Una vez que se cuente con las evaluaciones jurídicas y físicas, se realizarán los modelos de valuación para determinar la viabilidad del activo mediante distintos escenarios, dependiendo de la etapa jurídica y física en la que se encuentren. Dentro de este análisis se plantearán los supuestos aplicables que resultarán en factores de descuento o plusvalía para el inmueble. Los flujos por generar por el activo serán descontados a una tasa de mercado determinada por variables reconocidas en la industria hipotecaria de mercados emergentes.
Al final de este proceso, se elabora un Dictamen General de Activos, el cual engloba toda la información mencionada en cada uno de los elementos antes mencionados y es donde se da a conocer la viabilidad financiera del activo y la posibilidad de recuperación de este.
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